文/新浪财经香港站 赵岚
香港特区行政长官李家超在上周2025年《施政报告》中表示，新资本投资者入境计划的申请人可购买价值3000万港元或以上的住宅物业。之前的门槛为5000万港元。
调整后的住宅投资额可计的上限保持1000万不变；不过商用物业的计入额则由1000万提升至1500万。
香港新资本投资者入境计划（New Capital Investment Entrant Scheme， “New CIES”），也称“新投资移民计划”。新计划于2024年3月启动，是香港投资移民计划时隔8年的重启。
新计划规定，申请人至少要投资3000万港元的“获许资产”，包括房地产、股票、债券等。计划启动初期并不允许投资住宅地产，只能投资商用物业，但在计划施行7个月后，香港政府宣布允许投资住宅物业，但必须要5000万港元以上，投资可计入的上限仍为1000万。
如今，香港投资移民购置住宅门槛大降2000万。此举被解读为有意提振香港房地产市场，但行业认识普遍认为影响有限。
香港房地产市场已连续4年表现低迷
香港房价已经连续4年表现低迷，目前仍徘徊在2016年的最低水平附近。此前数次房地产大小刺激政策，都难以长期提振市场购买力。
2022年10月，香港开始对“非本地专才的买家印花税和新住宅印花税实施‘先征后退’”。即非香港永久居民，在购房时缴纳的高于香港永居的购房税，在满足一定条件时可退还，条件包括购房者“转永居”或居港满一定年限后。当时，非永居身份居民购买香港住宅，需缴纳 30%的印花税，而永居身份首套房税率最高则为4.25%，多套房税率则为15%。
措施推出后，香港房价仍在持续走弱。
2023 年，香港外来人才购房税再次优化，实行 “先免后征”。即非永居在购房时先不按高额税率征税，如果之后没能“转永居”，再补缴相关税项。
此外，香港政府还将永居买家的印花税和新住宅印花税减半，两者均由 15% 减至 7.5% 。
为刺激二手房交易，香港政府还缩短了“额外印花税”的年限。原先，业主在持有地产3年内卖出，就需要额外再缴10%的税项，调整后的年期由3年缩短至2年。香港政府表示，目的是增强房产市场的流动性。
不过，香港房价在短暂2个月反弹后继续下滑。
面对持续弱势的地产市场，香港政府开始“放大招”。
2024 年，香港宣布“全面刺激楼市政策”。所有住宅物业交易无须再缴额外印花税、买家印花税和新住宅印花税，即“全面撤辣”。
“辣”指“辣招”，是香港地产行业的特有表述。2008年至2010年，香港楼价一路飙涨，为遏制楼市过热，香港政府在2010年至2016年间出台一系列措施，其中包括大幅抬高印花税等，这些强势政策被香港坊间称为“辣招”。
在“全面撤辣”后，香港永居在港买房的印花税从 7.5% 减少至 1.5%，非永居在香港买房，印花税税率从 15%降至最高不超过成交价的 4.25%。
2024 年 10 月，香港放宽住宅物业的按揭贷款条件，不论物业价值、不论是否自用、不论是否为首套房，按揭成数上限一律调整至七成，供款与入息比率上限一律调整为五成。
香港政府表示，这些举措旨在全面激活香港房地产市场。通过撤销抑制性政策，激发市场自住和投资需求，推动楼市复苏，带动上下游产业发展。
可结果是香港楼价仍在磨底。
优化投资移民政策能刺激香港楼价吗？
分析师们普遍认为，新投资移民购房条件再优化能提高高端房产成交，但事实真的如此吗？
利嘉阁地产研究部主管陈海潮对新浪财经表示，住宅价格放宽至3000万使投资者选择范围扩大许多，但由于政策刚刚优化，暂未观察到成交量有明显变化。
根据香港政府最新数据，自去年新投资移民计划推出至今年4月底，香港向512名完成投资的申请人发出“正式批准”，有911名申请人获“原则上批准”，如果按每位申请者均在港购入一套豪宅单位计算，应释放超过1400个购买力。
但记者查阅数据显示，申请人投资香港房地产的意愿远逊预期。截至2025年2月底，在已审查的386宗案例里，投资总额105亿元，当中投放在非住宅物业的金额为1800万元 ，仅占比 0.17%，而投放在住宅物业的金额为零。
有移民中介对新浪财经表示，对高净值客户而言，港房的吸引力不足。香港地产的增值能力、避险能力均不及其他金融产品，比如近期火热的香港股市以及符合条件的保险产品。
陈海潮引用其机构数据表示，自新投资移民政策允许购置住宅后，2024年11月份5000万以上的交易占比为0.3%，12月升至0.5%，2025年1月仍维持0.5%，属于正常波动区间，无显著的变化。
根据中原地产统计，2025年首八个月，全港成交价高于3000万元的豪宅有906宗，占整体成交量的2.5%左右。陈海潮表示， 3000万以上的住宅成交长期以来仅占比很少；加上投资移民政策本身的申请人数就非常有限，这部分投资者的交易量不足影响整体楼价走势。
香港楼市还能怎么办？
从数据上看，通过“新投资移民计划”投资香港房地产的情况极少，更遑论对楼市的带动作用。那香港还能怎么办？
在2025《施政报告》公布之前，香港市场流传一项激进的房地产提振议案——设立“资金购屋通”。即允许内地居民 “绕过”资本管制，直接投资香港地产。早前，香港财政司司长陈茂波，在一场论坛中主动提到会考虑与中央部委研究相关政策。
但“购屋通”涉及国家外汇管制风险，即使可以通过闭环式管理来限制资金流出，但在实际操作中仍可能出现许多漏洞。例如，买家通过出租套利；通过关联人士转手交易规避监管；地产经纪与买家串通“造假买卖”再“分佣”等。这些都可以成为另类的走资渠道，监管的难度相当大。
陈海潮表示，香港政府目前可能不会有“资金购屋通”这种剧烈的刺激措施。由于涉及到国家层面，需要从细节上设计监管来规避系统性风险。但市场目前也在热议另一项举措，就是香港目前400万以下房产只用交100块的印花税，未来会不会把400万以下范围扩大到600万以下。
陈海潮补充，香港政府可能会在必要时调整“100元印花税”的适用范围，比如明年2月的《财政预算案》。不过目前香港房屋交投已经开始平稳回升，市场是很健康的状态，如果再出台明显的刺激措施导致楼价暴升，那交易量可能又会重新下跌。
走过寒冬 迎接利好：香港地产静待花开？
根据香港差饷物业估价署的数据，今年3月至7月，香港住宅售价指数累计升幅1.05%。属于非常缓慢地向上修复，但市场依旧对前景充满乐观。
仲量联行研究部资深董事钟楚如认为，香港主要银行已跟随美国进入减息周期，降息直接降低了购房者按揭成本，需求端有望获得支撑。
香港地产建设商会执委会主席梁志坚认为，香港楼市前景取决于经济环境。虽近年较冷清，但随着香港整体经济复苏，市民收入稳定、购买信心提升，楼市会随之向好。预计今年香港房价可从低位回升4%至5%。
陈海潮认为香港地产具备充分的投资价值。首先是区位优势，香港是亚洲金融中心，资产的保值能力较强；再加上港元与美元挂钩，因此香港资产也有一定避险功能。另外，香港高端住宅的租金回报率也比其他国际一线城市高。
陈海潮补充道，“香港楼价目前升幅慢主要因为一手楼盘卖价偏低，甚至低于二手楼盘。香港目前成交仍以二手楼为主，这样一来变相挤压了二手楼的议价空间。不过目前来看多重利好因素都能继续维持，预计今年8月至9月，香港房价有极大概率升幅扩大。”
查阅市场数据显示，目前香港一手楼的开盘价正逐渐接近市价，香港政府的楼价指数来到近七个月的高点。另外，部分银行的估价也有回升，这些迹象或许正在表明香港楼市正逐步回暖。
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责任编辑：刘万里 SF014
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